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団地投資は本当に有効な不動産投資か?団地投資のメリット、デメリット

こんにちは団地投資.comブログ責任者です。

多摩川住宅の分譲マンションのうち、2棟の建て替えが決議されたということもあり、団地投資の熱が再熱を帯びつつあります。

建て替えで大儲けとなった事例には、渋谷区鶯谷町の公団うぐいす住宅(現センチュリーフォレスト)が有名ですが、この渋谷の団地の場合、場所が渋谷駅から徒歩10分程度の好立地であったことが大きなポイントでした。

別の建て替え例だと、港南台徒歩2分の港南台うぐいす団地があります。こちらもブランズシティ港南台うぐいすの杜というマンションに生まれ変わったのですが、渋谷ほどではないにせよ、建て替えでなかなかの利益が出たようです。

駅から近い団地であれば、築50年を待たずとも建て替えに成功している例がいくつかあるようです。

一方で多摩川住宅の場合は、駅からは徒歩15‐20分と決して近い距離とは言えません。多くの団地が多摩川住宅と同じように駅からは遠い位置にあるケースが多いです。

この多摩川団地を例として、今後団地の建て替えが成功するためのポイントについて今回詳しくまとめてみました。

そもそも「団地」とは

住宅もしくは目的・用途が近似する産業などを集中させた一団の区画もしくは地域、またはそこに立地している建物および建造物を指します。建物が1棟だけだと一般的にはマンションといい、同じ敷地、区画内に複数の建物があるような構造の住宅を一般的には団地といいます。

「団地建替え」の何が問題なのか?

1960‐1970年代に数多くの団地が旧日本住宅公団により建設され、分譲販売されました。建物の老朽化が進んでおり、①現在の耐震基準を満たしていない多くの団地が存在すること、②住民の高齢化が進んでいるにも関わらず、バリアフリー住宅となっていないこと、③高齢化が進んでいるにも関わらず4‐5階建てエレベーターなしの物件が多いこと、などがあげられます。

「建て替えが成功する団地」を見抜くポイント

既にいくつかの団地が建て替えとなっている一方で、ほとんどの団地が耐震の基準など満たしていないにも関わらず、建て替えとなっていないのが現状。建て替えが決議されるためには、持ち主が建て替えることで大きなメリットを得ることができ、そのため5分の4と言われる建て替え決議が決議される必要があります。

①土地の所有割合が高いだけでなく、優良なエリアである

団地は広大な土地を保有しているケースがほとんどで、敷地権の割合だけでかなりの価値となるケースも多いが、区分所有の建物は敷地権のみを売却することはできず、常に建物と一緒にしか処分できないというデメリットがある。

そのため、単に敷地権の割合が高いというわけでなく、土地の価値が高いエリア(地価が高いエリア)である必要があり、東京の新宿などから20分程度で通勤できる調布市にある多摩川住宅で建て替えの決議がされた点は、納得が出来ます。

単純に将来的な建て替え可能性だけを、土地の価値で判断するなら、「たまプラーザ団地」などはまだまだ先になるかもしれないが、有望な団地ではないかと思われ、同様に駅が近い高島平団地の低層住居(5階建て)も、高層住宅(店舗など入居する)より建て替えのハードルは低いのではないかと考えられる。

②地方自治体が主体となって建て替えに動いているエリア

多摩川住宅は、そのエリアが建て替えを推進するエリアとして第一段階として指定されているエリアです。また高島平団地も板橋区が今後建て替えを推進する動きを見せており、今後建て替えと動く可能性が高まっているようです。

こうした行政が積極的に動くことで、行政が一部土地を購入したり補助することで建て替え資金の負担を減らし、所有者が一気に建て替え賛成へ動く可能性が出てきます。

建て替え決議可能性ランキング

1位・・・多摩川住宅

すでに2棟の建て替えが決議されており、他の2棟も様子見とはいえいずれ決議される可能性が高いのではないか。

直近でト号棟1200万円台の売りが制約されているが、このあたりが最安値圏。1400万円台も売れてしまい、すでに建て替えが決議されているホ号棟が1800万円台で売りに出ているくらいで、今後1200万円台で購入するにはかなり難しくなりそうです。

ト号棟1200万円台の物件で55㎡、敷地権だけで116㎡も保有しており、土地の価値だけで売買金額をカバーでき、建て替えとなると大きな利益が期待できる。相場的には今後1400‐1500万円あたりでも買いではないだろうか。※二号棟(建て替えが決まっていない)で1400万円台の売りが現時点であります。(2021年2月3日時点)

2位・・・高島平団地

高島平団地の場合はなんといっても駅徒歩3‐5分の立地である。

現在残っている団地の中で駅近物件としては、この高島平団地くらいで、東京の主要エリアに電車で30分程度でアクセスができ、将来的に建て替えとなる可能性は高いとみている。

ここも敷地権の割合が大きく、駅近でもあり、所有者は十分な利益を得ることができるのではないか。

相場的には1800万円台くらいから売りがあるが、建て替えが決議されたらもう売る人はいなくなるだろう。これから1-2年くらいが最後の買い相場ではないだろうか。

3位・・・たまプラーザ団地

ここも有名すぎるくらいの好立地。すでに相場は団地としては高く、耐震基準には問題がないようであるが、10年後くらいには建て替わるのではないでしょうか。

駅前の環境が抜群なのに加えて、美しが丘1丁目の高台にある好立地。

たまプラーザのブランドに加えて、このエリアに新築マンションができるのであれば、価格は6000万円台は超えるのではないでしょうか。

現在2000万円台の売り情報が中心で、多摩川住宅、高島平団地と比較してすでに人気によりそこまで値段は下がっていない状況です。

ただ、そもそも他の二つのエリアは新築でもせいぜい4000万円台程度だと思われ、そもそもの価値が違うと思います。

以上、現在建て替えの可能性という点で有望なのはこの3団地くらいです。

横浜の港南台にも駅近の団地があるようなので、また調査行ってきます!

団地6畳の壁のペンキ塗りと床のタイルカーペット施工(DIYリフォーム例)

こんにちは団地投資.comブログ責任者です。

当社は団地投資を推進するだけでなく、投資物件の利回りを最大化すべく、リフォーム費用を抑えるための「DIYリフォーム」を推進しております。

さて、今般当サイトで手掛ける第一弾DIYリフォームの案件が確定したのですが、残念ながらホームセンターに買い物に行くための足がまだありません。

すぐにでもDIYリフォームを始めたい!ということで、今回は楽天で一部屋分の資材を購入しました。

なおまず手掛けるのは、団地の6畳の壁のペンキ塗りとフローリングのカーペットタイル設置です。

壁は白で統一予定

2リットルのペンキ(色が選べる)だけでなく、塗装道具がセットになっています。養生、はけ、ローラー、テープなど必要なものが簡単にそろいます。

楽天のいいところは、最安値のお店を簡単に探せて購入できるところですね。11,000円くらいの価格帯が多いのですが、最安値は7,999円(送料無料)でした。

今回6畳のお部屋については、ペンキの色はSnow Cristalにしました。

というのも、実はPure Whiteという通常の白があるのを見逃してしまい、Snow Cristalを注文してからPure Whiteの存在に気づくという、ネットショッピングあるあるをやってしまいました。

こちらについては、再度色の変更が可能かは報告します。

床はタイルカーペットを施行予定

タイルカーペットの商品の色の選択肢が非常に多いです。

ちょうど6畳の部屋のサイズを測ったら、250×250でした。

本来25枚でピッタリとなるはずですが、同じ色でリビングも統一予定なので48枚念のため購入しました。

道具はこの6点セットと、

ボンド(接着剤)は、カーペットのメーカーでもある東リの製品にしました。

今後このページで団地の6畳の壁のペンキ塗りと、床のタイルカーペットの施行について随時報告していきますので。

団地建替えの最有力候補「多摩川住宅」をリサーチ

こんにちは団地.comブログ責任者です。

竣工時には天皇陛下も訪れたという「多摩川住宅」ですが、一番古い棟で1966年築のため、今まさにそれぞれの号棟で建て替え決議が進んでいます。

というのも、この多摩川団地ですが、小田急線狛江駅、京王国領駅からそれぞれ徒歩20分弱と比較的距離があるのですが、東京都内かつ調布市という新宿にも渋谷にも出やすい都市ということや、多摩川周辺の住環境が魅力的なのと、広大な敷地権により、所有者の負担が少なく建て替えが決議されています。

多摩川住宅とは

48.9haの広大な土地に、東京都住宅供給公社の賃貸イ、ロ号棟と各管理組合の分譲ハ、ニ、ホ、ト号棟など88棟3914戸からなる。行政区も調布と狛江の両市にまたがっています。

分譲住宅のハ、ニ、ホ、ト号棟だけでも2,000戸以上にもなり、19棟820戸と団地内で最大規模のハ号棟は、5棟1490戸に建て替える計画がすでに決議されています。また、もう一方の先行棟であるホ号棟(11棟380戸)は、約900戸を計画しており、これも最近決議されたばかりです。

一般的に、団地の建て替えは決議された瞬間に価格が高騰する傾向があり、売りが少なくなりますが、売りが決議されたホ号棟で1800万円台の売りが数件見られる一方、まだこれからのト号棟で1200‐1400万円台の売りが見られることから、ト号棟も建て替えが決議された瞬間に1800万円台くらいまで値上がりする可能性が考えられます。

残るニ号棟(15棟522戸、総延べ約2万6600㎡)とト号棟(12棟326戸、総延べ約1万6600㎡)についても、まだ可決はされていないものの、調布市においてすでに住宅再生促進地域として指定されており、建て替えが決議され次第「住宅再生A地区」に指定替えされる模様です。

多摩川住宅の場所

この地図によると京王線国領駅のほうが近いように見えますが、小田急線狛江駅からもほぼ徒歩20分弱であり、そこまで距離は変わりません。

京王線国領駅、小田急線狛江駅からバスも運行されていますので、バスを利用したほうが便利だと思われますが、平坦な道なので歩いても20分くらいなら苦になる距離ではありません。

多摩川住宅の周辺環境

敷地内にはなんとテニスコートもあります。

コープとサンドラッグもあるので、買い物にも困りません。

こちらは建て替えがすでに決議されているハ号棟ですね。

いやいや敷地の広さはとんでもないです。

こちらは1969年築と多摩川住宅の中では比較的新しい分譲棟のト号棟です。

ここだけ見ると敷地が広いように見えませんが、

ト号棟の公園もとんでもなく大きいです。

ちなみにト号棟55㎡のお部屋で、敷地権は1戸あたり116㎡もの権利を持っています。

団地の場合も、マンションの場合も敷地権のみを切り離して販売することが出来ませんが、この敷地権の大きさは建て替えをするときにいかに負担を少なくできるかの大きなポイントです。

116㎡の敷地権もこの広大な団地内の土地を見れば納得できますね。

二号棟、ト号棟の団地投資分析

投資効果(利回り) B
建て替え値上り期待 A

まだ建て替えが決まっていない二号棟、ト号棟については、建て替え値上がり期待をAにしました。

一方、利回りについては購入価格は1200万円以上はいくのに対して、賃料収入が大きく見込めないので、Cとしました。

ハ号棟、ホ号棟の団地投資分析

投資効果(利回り) C
建て替え値上り期待 B

まだ建て替えが決まっているハ号棟、二号棟については、建て替え値上がり期待をBにしました。

一方、利回りについては購入価格は1800万円以上はいくのに対して、賃料収入が大きく見込めないので、Dとしました。

現在ホ号棟で1800万円台の売りがありますが、2020年12月あたりからト号棟で売り情報があった1200万円台、1400万円台いずれも売れてしまったようです。

ここで、改めて団地投資のポイントをおさらいしておきます。

団地投資のための注意点を再整理

団地投資は確かに低価格で投資できるため、高利回りとなる可能がありますが、団地ならではの注意をしなければならない点があります。

ここで注意点について整理をしますので、ぜひ参考にしてみてください。

築年数が古いためリフォーム、修繕費用がかかる

最近ではマンションは100年もつとも言われていますが、団地は1960‐70年代に建築されたものが多く、耐震の強度が現在の基準に達していないものが多いです。

後は築年数が古いということは、メンテナンスを定期的に行わないと設備の老朽化が激しい物件も多いため、リフォーム費用、修繕費用が大きくかかってしまう可能性があります。

築50年以上の物件に出てくる建て替え問題

調布市染地にある多摩川住宅では、一部の棟で建て替えが可決され2021年の本年度にも取り壊し、建築の着工が予定されています。

建て替えが決まると一定期間使用することが出来なくなりますので、その分家賃収入が入らなくなるので投資用マンションの場合は、建て替えがあるのかないのか、その時期は重要なポイントです。

多摩川住宅については、これは建て替え狙いの投資一本でいいかと思われます。

既に建て替えが決まっている、ハ号棟、ホ号棟は住民の一斉移動が今年の秋ぐらいから始まる予定です。

その動向にも注意していく予定です。

今後も多摩川住宅の分譲棟ハ号棟、二号用、ホ号棟、ト号棟の動向は見守っていく予定です。

多摩ニュータウンの2団地「落合住宅、豊ヶ丘団地」をリサーチ

こんにちは団地.comブログ責任者です。

多摩ニュータウンといえば、小田急、京王の両線でアクセス可能な「多摩センター駅」が、一番交通量も多く栄えている場所ではないでしょうか。

先日永山団地もリサーチしましたが、小田急、京王永山駅も急行、特急の停車駅ではありますが、駅前の繁栄度合いは比較になりません。

住環境なら永山団地かもしれません、多摩センターは買い物など圧倒的に便利です。

ということで、多摩センター駅の2団地「落合住宅、豊ヶ丘団地」について、詳しくレポートさせて頂きます。

京王線、小田急線「多摩センター駅」について

永山駅もそうだったんですが、京王多摩センター駅から小田急多摩センター駅はすぐ近くにあります。

多摩センター駅のほうが、永山駅よりも駅周辺の規模が全く違います。

京急ストアなどはもちろんのこと、多摩センターの駅の改札を出て左側へ歩くと、拡がる光景は多摩センターの規模を感じさせます。

これは大きい街なんだなと改めて実感。

そもそも多摩ニュータウンとは

多摩センターだけを多摩ニュータウンというわけではなく、多摩センターは多摩ニュータウンの中心である「都市センター」として整備された背景があるようです。

東京郊外の大規模ベッドタウンとして多摩丘陵を切り開いて開発された。国内の大規模ニュータウンとしては、千里ニュータウン(大阪府)、港北ニュータウン(神奈川県)、千葉ニュータウン(千葉県)、高蔵寺ニュータウン(愛知県)などが挙げられる。

開発主体は、都市再生機構(UR)、東京都、東京都住宅供給公社、稲城市、土地区画整理組合と多岐にわたる。区域は東京都の稲城市、多摩市、八王子市、町田市の4市にまたがる面積約2,884ヘクタールで、主に京王相模原線の若葉台駅から多摩境駅に沿った東西約15km、南北約5kmに広がっており、新宿駅から電車で25〜40分ほどのの場所に位置している。多摩センター駅南側のエリアがニュータウンの中心的な地区「都市センター」としての役割を持ち、各駅ごとに商業施設などが整備されている。緑地が多く、また丘陵地形を生かして駅から住宅地や主要な施設まで歩行者専用道路を通ってアクセスが可能であり、歩車分離が実現しているという特徴がある。 Wikiより抜粋

多摩センター駅周辺の団地といえば、「落合住宅」「豊ヶ丘団地」となりますので、順番に現地についてレポートします。

落合住宅の場所

多摩センター駅の南側に徒歩14分ほど歩いた場所にあります。

住所東京都 多摩市 落合3〜4丁目
管理形態自主管理
郵便番号〒206-0033
管理員なし
築年月1978年3月
管理費1㎡あたり84円
総戸数220戸修繕積立金1㎡あたり174円

  • 京王相模原線「京王多摩センター駅」徒歩13分
  • 小田急多摩線「小田急多摩センター駅」徒歩13分
  • 多摩都市モノレール線「多摩センター駅」徒歩14分

落合住宅の現地写真

東京都住宅供給公社が賃貸は力を入れているようです。

この手数料だと一般の会社は太刀打ちできませんね。

少し高台になっている場所を登ると落合3丁目住宅です。

やはり団地は敷地が広いです。

1978年3月築なので、築42年。

まだまだ新しいので、建て替えは5-10年後あたりから検討するイメージですね。

もう一つある「豊ヶ丘団地」より駅には近いので、こちらのほうが建て替え可能性は高いとは思われます。

豊ヶ丘団地の場所

落合住宅からさらに5分高台の方向に行った場所に、豊ヶ丘団地があります。

豊ヶ丘団地の概要

  • 所在地
  • 東京都多摩市豊ヶ丘3丁目
  • 交通
  • 京王相模原線/京王多摩センター
  • 建物構造・階建
  • RC・5階建
  • 総戸数
  • 140戸
  • 築年月
  • 1978年3月
  • 施主
  • 住宅・都市整備公団

こちらも1978年3月なので、築42年ですね。

ここも通り(おそらく団地の共有敷地)からして非常に広大です。

環境はいいのですが、駅徒歩18分は遠い印象があります。

たまプラーザ駅周辺の団地「落合住宅」「豊ヶ丘団地」の総合評価

投資効果(利回り) B
建て替え値上り期待 B-C(落合住宅B、豊ヶ丘団地C)

落合住宅は駅から徒歩13分ですが、実際に歩いてみてそこまである印象がないくらい近かったです。

一方、豊ヶ丘団地はいかんせん遠い。

利回りは、どちらも売り情報が1,000万円を切っており、まずまず行くと思われます。

築42‐43年なので、まだまだ建て替えの議論は早いので、投資目的のほうがいいと思われます。

ここで、改めて団地投資の注意点をまとめてみます。

団地投資のための注意点を再整理

団地投資は確かに低価格で投資できるため、高利回りとなる可能がありますが、団地ならではの注意をしなければならない点があります。

ここで注意点について整理をしますので、ぜひ参考にしてみてください。

築年数が古いためリフォーム、修繕費用がかかる

最近ではマンションは100年もつとも言われていますが、団地は1960‐70年代に建築されたものが多く、耐震の強度が現在の基準に達していないものが多いです。

後は築年数が古いということは、メンテナンスを定期的に行わないと設備の老朽化が激しい物件も多いため、リフォーム費用、修繕費用が大きくかかってしまう可能性があります。

築50年以上の物件に出てくる建て替え問題

調布市染地にある多摩川住宅では、一部の棟で建て替えが可決され2021年の本年度にも取り壊し、建築の着工が予定されています。

建て替えが決まると一定期間使用することが出来なくなりますので、その分家賃収入が入らなくなるので投資用マンションの場合は、建て替えがあるのかないのか、その時期は重要なポイントです。

今後老朽化進む団地がどこまで建て替えが進むか、注目する必要があります。

建て替え可能性は?!「高島平団地」への団地投資について

こんにちは団地.comブログ責任者です。

ザ・団地、日本人であれば知らない人はいないくらい有名な「高島平団地」ですが、ちょうど東京都内に行く用事がありましたので、はるばる高島平まで行ってきました。

ちょうどこの「高島平団地」ですが、建て替えへの機運が高まっています。

今日は高島平団地の訪問レポートから、建て替え可能性について詳しくレポートします。

都営三田線高島平駅への行き方

この日は東急田園都市線を使用して溝の口から向かいましたので、そのまま渋谷を通り過ぎて「神保町駅」にて都営三田線に乗り換えします。

そこから、さらに30分近くですかようやく高島平駅に到着しました。

高島平団地の場所

この地図だと分かりにくいのですが、一番近い号棟は高島平駅の前の前です。

東口を出て、

もうこの横断歩道渡れば、目の前が高島平団地なんです。

ピーコックストアが1階の一番いい場所に入ってます。

買い物の利便性はかなりいいです。

チラシの配布とか出来なさそうですね・・・汗。

こちらが高島平団地のMAPですね。

広大な敷地に14階建てのマンション。

圧倒されますね。

こんなでっかいの簡単に建て替えできるのか、なかなか難しそうですね。

特に店舗が入ってる団地棟はなかなか難しい印象がありますね。

敷地内に川までありますね。

さて、オフィスに戻ってからいろいろ調べたのですが、高島平団地の分譲棟には、低層階5階建てエレベーターなしの物件も多いようです。

そっちのほうが建て替え需要高そうですね。

次回そちらを調査後、再度レポートしますので。

今回は中途半端になりますが、次回をお楽しみに!!!

投資利回り抜群!!読売ランド前「寺尾台団地」レポート

こんにちは団地.comブログ責任者です。

本日は読売ランド前より徒歩だと13分、バスだと5分くらいのところにある「寺尾台団地」に行ってきました。

ちなみに遊園地としては「よみうりらんど」、小田急線駅名が「読売ランド前」、京王線が「京王よみうりランド前」という駅名になります。

小田急線「読売ランド前」駅の利便性

この日はJR南武線武蔵溝ノ口駅から登戸駅を下車して、小田急線に乗り換えて「読売ランド前」に向かいます。

小田急線登戸駅から各駅停車で3駅目が読売ランド前になります。

小田急線読売ランド前の駅周辺

寺尾台団地には、南口の出口を利用します。

駅より徒歩18分と確認して駅に到着したのですが、小田急バスがあるようなのでバスを利用することにしました。

小田急線読売ランド前南口の駅周辺はこんな感じです。

高層のビルはなく、こじんまりとした印象があります。

「寺尾台団地のバスでの行き方」

先ほどの標識の通りに、駅を出て左のほうへ向かいます。

駅の高架を渡る必要があります。

バス停に到着しました。

寺尾台団地へのバスは1時間に2-3本です。

寺尾台団地の場所

この地図だと読売ランド前の駅が表示されていませんが、バス停の左下あたりです。

Google Mapでルート確認をすると、歩くと13分くらいで到着します。

少し高台になっており、起伏がある道路を寺尾台団地へ向かいます。

終点の寺尾台団地に到着しました。

こちらは8時台と20時台に4本と多いですが、1時間に2-3本読売ランド前へのバスが運行されています。

平日より土日のほうが本数が多いので、それだけ利用する人が多いのでしょう。

寺尾台団地現地レポート

所在地
神奈川県 川崎市多摩区 寺尾台2丁目
交通
小田急小田原線 「読売ランド前」駅 徒歩13分
総戸数
412戸
建物構造
RC
階数
地上5階
築年月
1970年7月
施主
住宅・都市整備公団

1970年築なので、築51年になります。

合計20棟、412戸の典型的な大規模団地ですね。

公園もありますが、敷地はそこまで大きいという訳でもなく、土地の敷地権は1戸あたり30坪程度のようです。

かなり縦長に広いので、1号棟から20号棟に行くのに徒歩3分くらいかかるので、号棟により売り出し価格が違ってくる印象があります。

こちらは16,17号棟の写真です。

高台にあり眺めが非常にいいですね。

寺尾台団地の売出し価格相場

物件掲載不可のものばかりで情報を掲載することが出来ませんが、売り出し価格480万円~、1,000万円台と同じサイズながら金額に差があります。※2021年1月21日時点

1,000万円台の物件でも利回り10%で回っているようなので、投資利回りを狙う物件としては非常にいいのではないでしょうか?

先ほど書いた通り、号棟により利便性が違うので、どの号棟かは重要なポイントです。

寺尾台団地の総合評価

投資効果(利回り) A
建て替え値上り期待 B-C

投資効果は利回り10%以上期待できるのでAにしました。

一方建て替えの値上がり期待ですが、微妙な案件なのではないでしょうか。

住環境は非常にいいですが、建て替えにより大きな値上がりが期待できるかというとそうでもありません。

築51年と古い物件ですが、現時点では大規模修繕でしのいでいる印象がありますね。

ここでも、団地投資について再度項目を確認してみます。

団地投資のための注意点を再整理

団地投資は確かに低価格で投資できるため、高利回りとなる可能がありますが、団地ならではの注意をしなければならない点があります。

ここで注意点について整理をしますので、ぜひ参考にしてみてください。

築年数が古いためリフォーム、修繕費用がかかる

最近ではマンションは100年もつとも言われていますが、団地は1960‐70年代に建築されたものが多く、耐震の強度が現在の基準に達していないものが多いです。

後は築年数が古いということは、メンテナンスを定期的に行わないと設備の老朽化が激しい物件も多いため、リフォーム費用、修繕費用が大きくかかってしまう可能性があります。

築50年以上の物件に出てくる建て替え問題

調布市染地にある多摩川住宅では、一部の棟で建て替えが可決され2021年の本年度にも取り壊し、建築の着工が予定されています。

建て替えが決まると一定期間使用することが出来なくなりますので、その分家賃収入が入らなくなるので投資用マンションの場合は、建て替えがあるのかないのか、その時期は重要なポイントです。

この点寺尾台団地では、建て替え時に5分の4の賛成を得るために、所有者の負担を少なく建て替えができるというメリットにやや欠けるかもしれません。

一方高い投資利回りが期待でき、住環境もいいので借主を探すのに苦労がない印象を受けました。

一つ投資しておいても損はない、そんな印象があります。

次回よみうりらんどを訪問予定なので、この下にコンテンツ追加します。

住環境抜群の永山団地の建て替え可能性は?

こんにちは団地.comブログ責任者です。

多摩ニュータウンで有名な小田急、京王永山駅周辺に20数年以来久しぶりに行ってきました。

実際に駅前を散策したのは初めてだったのですが、住環境抜群でファミリーが住むのに最適な環境です。

幼稚園、小学校など徒歩圏にあるだけでなく、永山団地の環境は非常にいいのですが、後は4,5階などの階にエレベーターがないことくらいです。

夫婦二人で住む分にはいいのかもしれませんが、3歳未満の未就の小さいお子さんと住むには、なかなか大変な環境なのかもしれません。

今日は既に5年以上前に建て替えられた「諏訪2丁目団地(現在はブリリア多摩ニュータウン)」と同じように、永山団地の建て替えは実現するのかも含め、詳しくレポートします。

京王永山駅、小田急永山駅周辺

こちら京王永山駅です。

そしてお隣に、

小田急永山駅が。

どちらも急行が止まる駅なので、永山駅は非常に便がいいです。

永山団地がある方向には、グリナード永山が。

永山団地の行き方

この地図だと分かりにくいですが、グリナード永山をまっすぐ抜けた方向です。

この階段を上ってもいいですし、グリナードの中から4階に上がったも抜けれます。

こちら永山図書館があるビルです。

永山団地までの道のりですが、非常に整備されていますね。

先ほどのビルを抜けると、永山北公園が一面に広がっています。

こちら公園内にあった地図です。

永山団地は永山3丁目にあります。

この地図の上の方にある諏訪2丁目ですが、以前は諏訪2丁目団地があり7年ほど前にブリリア多摩ニュータウンに建て替えに成功しています。

最後の方で、永山団地との比較で諏訪2丁目団地建替えの事例を紹介します。

左方向に見えるのが、7年前に建て替えとなったブリリア多摩ニュータウンです。

ようやく永山団地が見えてきました。

真正面には幼稚園があります。

ようやく到着しました。

永山住宅の内見の感想

物件情報公開不可のため、残念ながら内部の写真など情報を公開することができません。

この永山住宅ですが、一般的な物件は48㎡ほどの広さなので、ファミリーには狭すぎるように思います。

一方、高齢者の夫婦にはエレベーターなしの4,5階は環境がいいとは言えません。

最初に話しましたが、小さいお子さんがいる家庭などでも、少し不向きなのかなと思います。

敷地権の割合も大きいため、将来的に建て替えとなる可能性はありますが、そこらへん不透明です。

永山住宅の建て替えの可能性を諏訪2丁目団地と比較

この地図を見れば分かりますが、永山3丁目と諏訪2丁目を比較すると、駅からの利便性がまるで違います。

また当初の分譲価格ですが、永山団地が800万円台(現在も値上がりなどほとんどない)のと比較をすると、諏訪2丁目団地は300万円台というかなり割安で分譲されていたようです。

そう考えると、利便性の高い土地を多く保有していたことや、当初のオーナーはかなり安く購入していたことなどから、建て替えを決議するのにいい条件がそろっています。

つまり、建て替えにより所有者が大きな負担なく、より価値の高い物件を得ることができる。

この条件が諏訪2丁目団地にはそろっていたと言えます。

一方永山団地ですが、、、、

中途半端ですね。

団地の建て替えには5分の4もの人の賛成が必要です。

建て替えを説得するのに、メリットが大きい必要があります。

これから5‐10年で議論に上がるとは思いますが、微妙な物件ですね。

改めて、団地投資について再度項目を確認してみます。

団地投資のための注意点を再整理

団地投資は確かに低価格で投資できるため、高利回りとなる可能がありますが、団地ならではの注意をしなければならない点があります。

ここで注意点について整理をしますので、ぜひ参考にしてみてください。

築年数が古いためリフォーム、修繕費用がかかる

最近ではマンションは100年もつとも言われていますが、団地は1960‐70年代に建築されたものが多く、耐震の強度が現在の基準に達していないものが多いです。

後は築年数が古いということは、メンテナンスを定期的に行わないと設備の老朽化が激しい物件も多いため、リフォーム費用、修繕費用が大きくかかってしまう可能性があります。

築50年以上の物件に出てくる建て替え問題

調布市染地にある多摩川住宅では、一部の棟で建て替えが可決され2021年の本年度にも取り壊し、建築の着工が予定されています。

建て替えが決まると一定期間使用することが出来なくなりますので、その分家賃収入が入らなくなるので投資用マンションの場合は、建て替えがあるのかないのか、その時期は重要なポイントです。

この点永山団地では、建て替え時に5分の4の賛成を得るために、所有者の負担を少なく建て替えができるというメリットにやや欠けるかもしれません。

48㎡というそこまで大きな物件でもなく、また800万円前後~1200万円程度の購入価格だと利回りも5‐6%どまりとなるでしょう。

永山団地の総合評価

投資効果(利回り) C
建て替え値上り期待 B-C

値上がり期待もそうですが、実現可能性という点で現時点では???です。

住環境がいいので、若い夫婦が二人で住むにはいいかもしれませんが、子供が出来ればエレベーターなしの4,5階は注意が必要です。

団地投資なかなか奥が深そうです。

「白幡台住宅」390万円宮前平からバス10分をリサーチ

こんにちは団地.comブログ責任者です。

団地は一般的に土地の所有割合が高く、確かに建て替えがスムーズにいく可能性が他のマンションと比較して高いものですが、駅からの距離や立地は非常に重要です。

今日は当社神奈川オフィスからも比較的近い、宮前平駅からバス7分(溝の口駅からもバス15分)の白幡台団地をリサーチしてきました。

そもそも、この白幡台住宅ですが、物件が広告掲載不可のため詳細は書くことができませんが、売り出し価格390万円(専有面積46.9㎡、3DK)という格安物件があるからです。

白幡台住宅の場所

この地図だと宮崎台の駅の方が近いように見えますが、バスの運行の関係で宮前平駅からバスに乗ることになります。

宮前平駅周辺について

東急田園都市線で各駅停車で溝の口から3駅目となります。

こちら白幡台住宅のバス乗り場のある南口です。

駅の改札を出るとすぐにある東急ストア。

こちらバス停です。

南口にはダイソーもあります。

北口のほうもリサーチ。

商業施設もありますね。

いや、なんで駅周辺をここまでリサーチするかというと、この白幡台住宅の立地ですが結構不便なところなんです。

390万円はいいのですが、せめてもう少し便利なことろにあって欲しいところです。

白幡台住宅をリサーチ

バス停「南平」を下車して徒歩5分。

ただ、高台になっているので年輩の方にはきついかもしれません。

バス停の近くに多数存在する、川崎市営の南平団地のほうが立地がいいという。

分譲より賃貸のほうが便利な場所にありますね。

最大の特徴は高台にあって、小学校(白幡台小学校)に隣接している点でしょうか。

白幡台住宅が見えてきました。

所在地
神奈川県 川崎市宮前区 白幡台1丁目
交通
東急田園都市線 「宮前平」駅 バス乗車7分 停歩5分
総戸数
544戸
建物構造
RC
階数
地上5階
築年月
施主
川崎市住宅供給公社

登って下りた、かなり下の方まで拡がっています。

390万円の最安値、これ間違いなく遠い場所の物件ですね。

ちょっと不便だなと感じました。

神奈川のオフィスから近いので、訪問しましたが、二度と足を運ぶことはないでしょう。

白幡台住宅の総合評価

投資効果(利回り) C
建て替え値上り期待 D

この物件ですが、土地の敷地権の割合が他の団地と比べて少ないです。(50㎡強)

また、路線価評価も低いエリアなので、そもそも建て替えできるかかなり不安な物件です。

390万円だと家賃3万円で8-9%の利回りにはなりますが、修繕積立金12,000円は負担が大きいです。

そのため実態5‐6%の利回りで落ち着くと思われます。

団地としては、大きな魅力は感じませんでした。

次回以降、事前リサーチを強化してリサーチをする予定です。

「たまプラーザ団地」は抜群の立地で団地投資のパイオニア的存在

こんにちは団地.comブログ責任者です。

最近もっと早く団地投資の魅力に気づくべきだったと思っています。

やはり築50年近くにもなると住宅ローンが組みにくい(組めても金利が高い)というデメリットがある一方で、低価格で高利回りな物件を下がることができます。

そして、なんといっても建て替えですね。

敷地面積の割合が高く資産価値が高いことから、好立地の東京、横浜の物件なら建て替えで大きな値上がりを期待できます。

そんな団地投資の代表的な存在ともいえるのが、この「たまプラーザ団地」です。

抜群の好立地から、築年数が古いにも関わらず他の団地と比較して値段が下がらないことで有名です。

たまプラーザの駅前周辺環境

これまで数度しか足を運んだことがありませんが、たまプラーザという駅には、横浜の銀座か新宿かといった高級感溢れる雰囲気があります。

デパートである東急百貨店が駅前にあることもそうですが、同じ東急田園都市線の溝の口駅周辺(百貨店としては丸井があります)とは比べ物にならないくらいゴージャスです。

こうした「たまプラーザ」ブランドが、「たまプラーザ団地」の価値を下げていない大きな要因であることは間違いありません。

たまプラーザ団地の行き方

東急田園都市線たまプラーザ駅から徒歩10分という好立地は、その周辺環境がすべてを物語っています。

駅構内からだと方向的には東改札や北口がたまプラーザ団地の方向です。

たまプラーザの駅の構内が一つの大きなショッピングモールになっており、これはほとんど東京都内ですね。

駅前の東急百貨店です。

この東急百貨店ですが、百貨店の中を通って2階から抜けて、たまプラーザ団地へ向かうことができます。

東急百貨店にはブランドのお店も出店されています。

コーチですが、溝の口にはありませんね。

イトーヨーカ堂も駅前にあって買い物に困ることはありません。

この東急百貨店とイトーヨーカ堂も間の道を少し登っていきます。

この商店街の方向に歩いていきます。

とにかくお店が多く、歩いているだけでもショッピングをしているかのようです。

右手にたまプラーザ団地が見えてきました。

ようやく到着しましたが、高台にあり非常に良い環境です。

新築マンションなら6000万円台からくらいになるのではないでしょうか。

たまプラーザ団地の物件情報

所在地
神奈川県 横浜市青葉区 美しが丘1丁目
交通
東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩null分
総戸数
1254戸
建物構造
RC
階数
築年月
1968年3月
施主
日本住宅公団

1968年ということは築52年です。

売買物件としても賃貸物件としても非常に人気のある物件なので、物件の整備が内装・外装ともの行き届いている印象があります。

美しが丘1丁目という住所表示もブランド力が非常に高いです。

団地なんですが、ハイグレードな印象が強いです。

たまプラーザ団地の投資価値を分析

現在売り出しされている情報としては、2000万円台前半から3000万円台前半が中心です。

専有面積も55㎡あたりが中心になっており、そこまで広いマンションではありません。

敷地面積が13万㎡も保有しており、単純に区分所従者の数で逆算しても100㎡ほど敷地面積の所有権を持っている計算になります。

路線価で1㎡295,000円ほどの価値がありますので、土地の価値だけで3,000万円ほどになります。

やはり団地は単純に路線価で計算した資産価値は非常に高くなる傾向がありますね。※実際に敷地のみを売却することができないので注意が必要です。

たまプラーザ団地の投資利回りを算出

家賃の相場が10万円/月程度のようです。

そうなると利回りはせいぜい5%程度となってしまい、収益物件としてはそこまで魅力的だとは言えません。

たまプラーザ団地の総合評価

投資効果(利回り) C
建て替え値上り期待 B-C

たまプラーザ団地の建て替え可能性は、築年数の割に好立地で整備が行き届いていることから、少し先になってしまうか、当面はなさそうです。

横浜市の耐震の基準もクリアしているようなので、このまま修繕をして乗り切る可能性も高いです。

団地投資のための注意点を再整理

団地投資は確かに低価格で投資できるため、高利回りとなる可能がありますが、団地ならではの注意をしなければならない点があります。

ここで注意点について整理をしますので、ぜひ参考にしてみてください。

築年数が古いためリフォーム、修繕費用がかかる

最近ではマンションは100年もつとも言われていますが、団地は1960‐70年代に建築されたものが多く、耐震の強度が現在の基準に達していないものが多いです。

後は築年数が古いということは、メンテナンスを定期的に行わないと設備の老朽化が激しい物件も多いため、リフォーム費用、修繕費用が大きくかかってしまう可能性があります。

築50年以上の物件に出てくる建て替え問題

調布市染地にある多摩川住宅では、一部の棟で建て替えが可決され2021年の本年度にも取り壊し、建築の着工が予定されています。

建て替えが決まると一定期間使用することが出来なくなりますので、その分家賃収入が入らなくなるので投資用マンションの場合は、建て替えがあるのかないのか、その時期は重要なポイントです。

この点たまプラーザ団地は、当面建て替え問題が大きな問題にはならなさそうです。

自分で住むにはいいかもしれませんが、利回りがそれほどよくありませんので、団地投資として検討するのはそこまで割安ではないと思われます。

たまプラーザ団地(まとめ)

抜群の周辺環境と行き届いた整備の団地。

自分で住むにはいいかもしれませんが、一般の住宅ローンの金利が適用されないので、この立地じゃないと嫌だという人以外にはおススメできません。

5-10年後に建て替え問題が本格化するタイミングで、投資を検討できるのかもしれないです。

いずれにしても、現時点での物件の価値としては実質No.1だと思われます。

住居用にぜひご検討ください。

「南長津田団地」団地投資としての利回りと建て替え可能性

こんにちは団地.comブログ責任者です。

団地投資コンテンツの第二弾は、東急田園都市線長津田駅徒歩13分のところにある「南長津田団地」です。

そもそもこの南長津田団地ですが、1971年築ということで築50年近い典型的な団地です。

地上4階建てで、エレベーターなしということで、4階だとご高齢の方がお住まいになるのは適していませんが、ある程度若いご夫婦とかだで50‐60㎡の低価格な住居を探されている方にはちょうどいいと思われます。

南長津田団地の場所

東急田園都市線長津田駅及びJR横浜線長津田駅より、徒歩で13分のところにある団地です。

南長津田団地の行き方

こちら駅前にあった長津田駅南商店街マップです。

この地図の一番右上のあたりが南長津田団地になります。

駅からだと南口の出口に向かいます。

南口を出てまっすぐ向かい、センチュリー21の不動産を目印に、厚木街道を右に曲がります。

途中右手に長津田パークハウスが見えます。

エスカレーターついているにはすごいですね。

右手にファミリーマートが見えます。

この少し登った道を超えると左手に南長津田団地が見えます。

この島津メディカルクリニックの右斜めが南長津田団地です。

徒歩13分ということですが、大人の男性なら10分あれば十分着ける距離です。

南長津田団地の物件概要

合計21棟からなる大規模団地です。

所在地
神奈川県 横浜市緑区 長津田町
交通
横浜線 「長津田」駅 徒歩13分
総戸数
488戸
建物構造
RC
階数
地上4階
築年月
1970年12月
施主
神奈川県住宅供給公社

こちら南長津田団地自治会で、カフェなども併設され住民の憩いの場にもなっているようです。

大きな公園が中心部分に設置されています。

大規模団地ですが、子供がいる家族が多いこともあり、セキュリティーがしっかりしている印象があります。

南長津田団地を資産価値として分析

現在売りに出ている物件が、広告掲載不可となっていますので、詳細情報をの掲載することはできませんが、物件の専有面積57.0㎡で敷地面積が全体の40,169.86㎡に対して、持ち分割合が10/4,880ですので、82.31㎡と団地特有の大きな敷地権を保有しています。

路線価で1㎡165,000円くらいですので、土地の価値だけで1,350万円ほどになります。

現在売り出し物件が800-1200万円あたりが中心ですので、割安感ありますね。

南長津田団地を利回りで分析

一般的にこの南長津田団地の賃料相場は7万円/月です。

投資サイドで修繕積立金の負担が1万円/月ありますので、年間家賃収入は72万円。

最も安い売り出し情報である800万円であれば、利回り9%と一般的には非常に高い水準です。

南長津田団地の総合評価

投資効果(利回り) B
建て替え値上り期待 B

1970‐1971年築ですので、将来的に建て替えが必要となる可能性は5‐10年であると思われます。

建て替えにならなくても、賃貸でもそれなりの収益になりますので、800万円を現金で投資したいという人にはいい物件だと思います。

団地投資のための注意点を再整理

団地投資は確かに低価格で投資できるため、高利回りとなる可能がありますが、団地ならではの注意をしなければならない点があります。

ここで注意点について整理をしますので、ぜひ参考にしてみてください。

築年数が古いためリフォーム、修繕費用がかかる

最近ではマンションは100年もつとも言われていますが、団地は1960‐70年代に建築されたものが多く、耐震の強度が現在の基準に達していないものが多いです。

後は築年数が古いということは、メンテナンスを定期的に行わないと設備の老朽化が激しい物件も多いため、リフォーム費用、修繕費用が大きくかかってしまう可能性があります。

築50年以上の物件に出てくる建て替え問題

調布市染地にある多摩川住宅では、一部の棟で建て替えが可決され2021年の本年度にも取り壊し、建築の着工が予定されています。

建て替えが決まると一定期間使用することが出来なくなりますので、その分家賃収入が入らなくなるので投資用マンションの場合は、建て替えがあるのかないのか、その時期は重要なポイントです。

その他長津田駅前など

長津田駅の南口はモールやスーパーなどもありませんし、アメニティーが充実しているという印象があまりないので、団地住まいには車は必須なのかもしれません。

一方駅の構内は非常に整備されていて、いろんなお店がありました。

銀のあん、京樽、とんかつのさぼてんなど。

銀のあんで、たい焼きを食べてみることにします。(少し小腹がすいたので)

一番スタンダードなあずき150円(税込み)を注文。

売り子さんが気を利かせてくれて、出来立ての熱々を提供してくれました。

溝の口駅前のたい焼きは180円なんですが、こちらの銀のあんのたい焼きは150円かつ、皮が薄めで餡子がたっぷりです。

断然こちらのほうが美味しいですね!!!

長津田駅自体はお店もそれほどありませんし、ショッピングに適しているかとは言えませんが、住宅環境としては非常にいいと思います。

なんといっても、東急田園都市線で急行が停車する駅なのは大きいです。(渋谷まで急行で31分です)

やはり団地住まいは、こうした敷地内の大きな公園ではないかと思います。

投資用にも住居用にも検討したいところです。