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日別アーカイブ: 2021年2月3日

団地投資は本当に有効な不動産投資か?団地投資のメリット、デメリット

こんにちは団地投資.comブログ責任者です。

多摩川住宅の分譲マンションのうち、2棟の建て替えが決議されたということもあり、団地投資の熱が再熱を帯びつつあります。

建て替えで大儲けとなった事例には、渋谷区鶯谷町の公団うぐいす住宅(現センチュリーフォレスト)が有名ですが、この渋谷の団地の場合、場所が渋谷駅から徒歩10分程度の好立地であったことが大きなポイントでした。

別の建て替え例だと、港南台徒歩2分の港南台うぐいす団地があります。こちらもブランズシティ港南台うぐいすの杜というマンションに生まれ変わったのですが、渋谷ほどではないにせよ、建て替えでなかなかの利益が出たようです。

駅から近い団地であれば、築50年を待たずとも建て替えに成功している例がいくつかあるようです。

一方で多摩川住宅の場合は、駅からは徒歩15‐20分と決して近い距離とは言えません。多くの団地が多摩川住宅と同じように駅からは遠い位置にあるケースが多いです。

この多摩川団地を例として、今後団地の建て替えが成功するためのポイントについて今回詳しくまとめてみました。

そもそも「団地」とは

住宅もしくは目的・用途が近似する産業などを集中させた一団の区画もしくは地域、またはそこに立地している建物および建造物を指します。建物が1棟だけだと一般的にはマンションといい、同じ敷地、区画内に複数の建物があるような構造の住宅を一般的には団地といいます。

「団地建替え」の何が問題なのか?

1960‐1970年代に数多くの団地が旧日本住宅公団により建設され、分譲販売されました。建物の老朽化が進んでおり、①現在の耐震基準を満たしていない多くの団地が存在すること、②住民の高齢化が進んでいるにも関わらず、バリアフリー住宅となっていないこと、③高齢化が進んでいるにも関わらず4‐5階建てエレベーターなしの物件が多いこと、などがあげられます。

「建て替えが成功する団地」を見抜くポイント

既にいくつかの団地が建て替えとなっている一方で、ほとんどの団地が耐震の基準など満たしていないにも関わらず、建て替えとなっていないのが現状。建て替えが決議されるためには、持ち主が建て替えることで大きなメリットを得ることができ、そのため5分の4と言われる建て替え決議が決議される必要があります。

①土地の所有割合が高いだけでなく、優良なエリアである

団地は広大な土地を保有しているケースがほとんどで、敷地権の割合だけでかなりの価値となるケースも多いが、区分所有の建物は敷地権のみを売却することはできず、常に建物と一緒にしか処分できないというデメリットがある。

そのため、単に敷地権の割合が高いというわけでなく、土地の価値が高いエリア(地価が高いエリア)である必要があり、東京の新宿などから20分程度で通勤できる調布市にある多摩川住宅で建て替えの決議がされた点は、納得が出来ます。

単純に将来的な建て替え可能性だけを、土地の価値で判断するなら、「たまプラーザ団地」などはまだまだ先になるかもしれないが、有望な団地ではないかと思われ、同様に駅が近い高島平団地の低層住居(5階建て)も、高層住宅(店舗など入居する)より建て替えのハードルは低いのではないかと考えられる。

②地方自治体が主体となって建て替えに動いているエリア

多摩川住宅は、そのエリアが建て替えを推進するエリアとして第一段階として指定されているエリアです。また高島平団地も板橋区が今後建て替えを推進する動きを見せており、今後建て替えと動く可能性が高まっているようです。

こうした行政が積極的に動くことで、行政が一部土地を購入したり補助することで建て替え資金の負担を減らし、所有者が一気に建て替え賛成へ動く可能性が出てきます。

建て替え決議可能性ランキング

1位・・・多摩川住宅

すでに2棟の建て替えが決議されており、他の2棟も様子見とはいえいずれ決議される可能性が高いのではないか。

直近でト号棟1200万円台の売りが制約されているが、このあたりが最安値圏。1400万円台も売れてしまい、すでに建て替えが決議されているホ号棟が1800万円台で売りに出ているくらいで、今後1200万円台で購入するにはかなり難しくなりそうです。

ト号棟1200万円台の物件で55㎡、敷地権だけで116㎡も保有しており、土地の価値だけで売買金額をカバーでき、建て替えとなると大きな利益が期待できる。相場的には今後1400‐1500万円あたりでも買いではないだろうか。※二号棟(建て替えが決まっていない)で1400万円台の売りが現時点であります。(2021年2月3日時点)

2位・・・高島平団地

高島平団地の場合はなんといっても駅徒歩3‐5分の立地である。

現在残っている団地の中で駅近物件としては、この高島平団地くらいで、東京の主要エリアに電車で30分程度でアクセスができ、将来的に建て替えとなる可能性は高いとみている。

ここも敷地権の割合が大きく、駅近でもあり、所有者は十分な利益を得ることができるのではないか。

相場的には1800万円台くらいから売りがあるが、建て替えが決議されたらもう売る人はいなくなるだろう。これから1-2年くらいが最後の買い相場ではないだろうか。

3位・・・たまプラーザ団地

ここも有名すぎるくらいの好立地。すでに相場は団地としては高く、耐震基準には問題がないようであるが、10年後くらいには建て替わるのではないでしょうか。

駅前の環境が抜群なのに加えて、美しが丘1丁目の高台にある好立地。

たまプラーザのブランドに加えて、このエリアに新築マンションができるのであれば、価格は6000万円台は超えるのではないでしょうか。

現在2000万円台の売り情報が中心で、多摩川住宅、高島平団地と比較してすでに人気によりそこまで値段は下がっていない状況です。

ただ、そもそも他の二つのエリアは新築でもせいぜい4000万円台程度だと思われ、そもそもの価値が違うと思います。

以上、現在建て替えの可能性という点で有望なのはこの3団地くらいです。

横浜の港南台にも駅近の団地があるようなので、また調査行ってきます!