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日別アーカイブ: 2021年1月28日

団地6畳の壁のペンキ塗りと床のタイルカーペット施工(DIYリフォーム例)

こんにちは団地投資.comブログ責任者です。

当社は団地投資を推進するだけでなく、投資物件の利回りを最大化すべく、リフォーム費用を抑えるための「DIYリフォーム」を推進しております。

さて、今般当サイトで手掛ける第一弾DIYリフォームの案件が確定したのですが、残念ながらホームセンターに買い物に行くための足がまだありません。

すぐにでもDIYリフォームを始めたい!ということで、今回は楽天で一部屋分の資材を購入しました。

なおまず手掛けるのは、団地の6畳の壁のペンキ塗りとフローリングのカーペットタイル設置です。

壁は白で統一予定

2リットルのペンキ(色が選べる)だけでなく、塗装道具がセットになっています。養生、はけ、ローラー、テープなど必要なものが簡単にそろいます。

楽天のいいところは、最安値のお店を簡単に探せて購入できるところですね。11,000円くらいの価格帯が多いのですが、最安値は7,999円(送料無料)でした。

今回6畳のお部屋については、ペンキの色はSnow Cristalにしました。

というのも、実はPure Whiteという通常の白があるのを見逃してしまい、Snow Cristalを注文してからPure Whiteの存在に気づくという、ネットショッピングあるあるをやってしまいました。

こちらについては、再度色の変更が可能かは報告します。

床はタイルカーペットを施行予定

タイルカーペットの商品の色の選択肢が非常に多いです。

ちょうど6畳の部屋のサイズを測ったら、250×250でした。

本来25枚でピッタリとなるはずですが、同じ色でリビングも統一予定なので48枚念のため購入しました。

道具はこの6点セットと、

ボンド(接着剤)は、カーペットのメーカーでもある東リの製品にしました。

今後このページで団地の6畳の壁のペンキ塗りと、床のタイルカーペットの施行について随時報告していきますので。

団地建替えの最有力候補「多摩川住宅」をリサーチ

こんにちは団地.comブログ責任者です。

竣工時には天皇陛下も訪れたという「多摩川住宅」ですが、一番古い棟で1966年築のため、今まさにそれぞれの号棟で建て替え決議が進んでいます。

というのも、この多摩川団地ですが、小田急線狛江駅、京王国領駅からそれぞれ徒歩20分弱と比較的距離があるのですが、東京都内かつ調布市という新宿にも渋谷にも出やすい都市ということや、多摩川周辺の住環境が魅力的なのと、広大な敷地権により、所有者の負担が少なく建て替えが決議されています。

多摩川住宅とは

48.9haの広大な土地に、東京都住宅供給公社の賃貸イ、ロ号棟と各管理組合の分譲ハ、ニ、ホ、ト号棟など88棟3914戸からなる。行政区も調布と狛江の両市にまたがっています。

分譲住宅のハ、ニ、ホ、ト号棟だけでも2,000戸以上にもなり、19棟820戸と団地内で最大規模のハ号棟は、5棟1490戸に建て替える計画がすでに決議されています。また、もう一方の先行棟であるホ号棟(11棟380戸)は、約900戸を計画しており、これも最近決議されたばかりです。

一般的に、団地の建て替えは決議された瞬間に価格が高騰する傾向があり、売りが少なくなりますが、売りが決議されたホ号棟で1800万円台の売りが数件見られる一方、まだこれからのト号棟で1200‐1400万円台の売りが見られることから、ト号棟も建て替えが決議された瞬間に1800万円台くらいまで値上がりする可能性が考えられます。

残るニ号棟(15棟522戸、総延べ約2万6600㎡)とト号棟(12棟326戸、総延べ約1万6600㎡)についても、まだ可決はされていないものの、調布市においてすでに住宅再生促進地域として指定されており、建て替えが決議され次第「住宅再生A地区」に指定替えされる模様です。

多摩川住宅の場所

この地図によると京王線国領駅のほうが近いように見えますが、小田急線狛江駅からもほぼ徒歩20分弱であり、そこまで距離は変わりません。

京王線国領駅、小田急線狛江駅からバスも運行されていますので、バスを利用したほうが便利だと思われますが、平坦な道なので歩いても20分くらいなら苦になる距離ではありません。

多摩川住宅の周辺環境

敷地内にはなんとテニスコートもあります。

コープとサンドラッグもあるので、買い物にも困りません。

こちらは建て替えがすでに決議されているハ号棟ですね。

いやいや敷地の広さはとんでもないです。

こちらは1969年築と多摩川住宅の中では比較的新しい分譲棟のト号棟です。

ここだけ見ると敷地が広いように見えませんが、

ト号棟の公園もとんでもなく大きいです。

ちなみにト号棟55㎡のお部屋で、敷地権は1戸あたり116㎡もの権利を持っています。

団地の場合も、マンションの場合も敷地権のみを切り離して販売することが出来ませんが、この敷地権の大きさは建て替えをするときにいかに負担を少なくできるかの大きなポイントです。

116㎡の敷地権もこの広大な団地内の土地を見れば納得できますね。

二号棟、ト号棟の団地投資分析

投資効果(利回り) B
建て替え値上り期待 A

まだ建て替えが決まっていない二号棟、ト号棟については、建て替え値上がり期待をAにしました。

一方、利回りについては購入価格は1200万円以上はいくのに対して、賃料収入が大きく見込めないので、Cとしました。

ハ号棟、ホ号棟の団地投資分析

投資効果(利回り) C
建て替え値上り期待 B

まだ建て替えが決まっているハ号棟、二号棟については、建て替え値上がり期待をBにしました。

一方、利回りについては購入価格は1800万円以上はいくのに対して、賃料収入が大きく見込めないので、Dとしました。

現在ホ号棟で1800万円台の売りがありますが、2020年12月あたりからト号棟で売り情報があった1200万円台、1400万円台いずれも売れてしまったようです。

ここで、改めて団地投資のポイントをおさらいしておきます。

団地投資のための注意点を再整理

団地投資は確かに低価格で投資できるため、高利回りとなる可能がありますが、団地ならではの注意をしなければならない点があります。

ここで注意点について整理をしますので、ぜひ参考にしてみてください。

築年数が古いためリフォーム、修繕費用がかかる

最近ではマンションは100年もつとも言われていますが、団地は1960‐70年代に建築されたものが多く、耐震の強度が現在の基準に達していないものが多いです。

後は築年数が古いということは、メンテナンスを定期的に行わないと設備の老朽化が激しい物件も多いため、リフォーム費用、修繕費用が大きくかかってしまう可能性があります。

築50年以上の物件に出てくる建て替え問題

調布市染地にある多摩川住宅では、一部の棟で建て替えが可決され2021年の本年度にも取り壊し、建築の着工が予定されています。

建て替えが決まると一定期間使用することが出来なくなりますので、その分家賃収入が入らなくなるので投資用マンションの場合は、建て替えがあるのかないのか、その時期は重要なポイントです。

多摩川住宅については、これは建て替え狙いの投資一本でいいかと思われます。

既に建て替えが決まっている、ハ号棟、ホ号棟は住民の一斉移動が今年の秋ぐらいから始まる予定です。

その動向にも注意していく予定です。

今後も多摩川住宅の分譲棟ハ号棟、二号用、ホ号棟、ト号棟の動向は見守っていく予定です。