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日別アーカイブ: 2021年1月23日

多摩ニュータウンの2団地「落合住宅、豊ヶ丘団地」をリサーチ

こんにちは団地.comブログ責任者です。

多摩ニュータウンといえば、小田急、京王の両線でアクセス可能な「多摩センター駅」が、一番交通量も多く栄えている場所ではないでしょうか。

先日永山団地もリサーチしましたが、小田急、京王永山駅も急行、特急の停車駅ではありますが、駅前の繁栄度合いは比較になりません。

住環境なら永山団地かもしれません、多摩センターは買い物など圧倒的に便利です。

ということで、多摩センター駅の2団地「落合住宅、豊ヶ丘団地」について、詳しくレポートさせて頂きます。

京王線、小田急線「多摩センター駅」について

永山駅もそうだったんですが、京王多摩センター駅から小田急多摩センター駅はすぐ近くにあります。

多摩センター駅のほうが、永山駅よりも駅周辺の規模が全く違います。

京急ストアなどはもちろんのこと、多摩センターの駅の改札を出て左側へ歩くと、拡がる光景は多摩センターの規模を感じさせます。

これは大きい街なんだなと改めて実感。

そもそも多摩ニュータウンとは

多摩センターだけを多摩ニュータウンというわけではなく、多摩センターは多摩ニュータウンの中心である「都市センター」として整備された背景があるようです。

東京郊外の大規模ベッドタウンとして多摩丘陵を切り開いて開発された。国内の大規模ニュータウンとしては、千里ニュータウン(大阪府)、港北ニュータウン(神奈川県)、千葉ニュータウン(千葉県)、高蔵寺ニュータウン(愛知県)などが挙げられる。

開発主体は、都市再生機構(UR)、東京都、東京都住宅供給公社、稲城市、土地区画整理組合と多岐にわたる。区域は東京都の稲城市、多摩市、八王子市、町田市の4市にまたがる面積約2,884ヘクタールで、主に京王相模原線の若葉台駅から多摩境駅に沿った東西約15km、南北約5kmに広がっており、新宿駅から電車で25〜40分ほどのの場所に位置している。多摩センター駅南側のエリアがニュータウンの中心的な地区「都市センター」としての役割を持ち、各駅ごとに商業施設などが整備されている。緑地が多く、また丘陵地形を生かして駅から住宅地や主要な施設まで歩行者専用道路を通ってアクセスが可能であり、歩車分離が実現しているという特徴がある。 Wikiより抜粋

多摩センター駅周辺の団地といえば、「落合住宅」「豊ヶ丘団地」となりますので、順番に現地についてレポートします。

落合住宅の場所

多摩センター駅の南側に徒歩14分ほど歩いた場所にあります。

住所東京都 多摩市 落合3〜4丁目
管理形態自主管理
郵便番号〒206-0033
管理員なし
築年月1978年3月
管理費1㎡あたり84円
総戸数220戸修繕積立金1㎡あたり174円

  • 京王相模原線「京王多摩センター駅」徒歩13分
  • 小田急多摩線「小田急多摩センター駅」徒歩13分
  • 多摩都市モノレール線「多摩センター駅」徒歩14分

落合住宅の現地写真

東京都住宅供給公社が賃貸は力を入れているようです。

この手数料だと一般の会社は太刀打ちできませんね。

少し高台になっている場所を登ると落合3丁目住宅です。

やはり団地は敷地が広いです。

1978年3月築なので、築42年。

まだまだ新しいので、建て替えは5-10年後あたりから検討するイメージですね。

もう一つある「豊ヶ丘団地」より駅には近いので、こちらのほうが建て替え可能性は高いとは思われます。

豊ヶ丘団地の場所

落合住宅からさらに5分高台の方向に行った場所に、豊ヶ丘団地があります。

豊ヶ丘団地の概要

  • 所在地
  • 東京都多摩市豊ヶ丘3丁目
  • 交通
  • 京王相模原線/京王多摩センター
  • 建物構造・階建
  • RC・5階建
  • 総戸数
  • 140戸
  • 築年月
  • 1978年3月
  • 施主
  • 住宅・都市整備公団

こちらも1978年3月なので、築42年ですね。

ここも通り(おそらく団地の共有敷地)からして非常に広大です。

環境はいいのですが、駅徒歩18分は遠い印象があります。

たまプラーザ駅周辺の団地「落合住宅」「豊ヶ丘団地」の総合評価

投資効果(利回り) B
建て替え値上り期待 B-C(落合住宅B、豊ヶ丘団地C)

落合住宅は駅から徒歩13分ですが、実際に歩いてみてそこまである印象がないくらい近かったです。

一方、豊ヶ丘団地はいかんせん遠い。

利回りは、どちらも売り情報が1,000万円を切っており、まずまず行くと思われます。

築42‐43年なので、まだまだ建て替えの議論は早いので、投資目的のほうがいいと思われます。

ここで、改めて団地投資の注意点をまとめてみます。

団地投資のための注意点を再整理

団地投資は確かに低価格で投資できるため、高利回りとなる可能がありますが、団地ならではの注意をしなければならない点があります。

ここで注意点について整理をしますので、ぜひ参考にしてみてください。

築年数が古いためリフォーム、修繕費用がかかる

最近ではマンションは100年もつとも言われていますが、団地は1960‐70年代に建築されたものが多く、耐震の強度が現在の基準に達していないものが多いです。

後は築年数が古いということは、メンテナンスを定期的に行わないと設備の老朽化が激しい物件も多いため、リフォーム費用、修繕費用が大きくかかってしまう可能性があります。

築50年以上の物件に出てくる建て替え問題

調布市染地にある多摩川住宅では、一部の棟で建て替えが可決され2021年の本年度にも取り壊し、建築の着工が予定されています。

建て替えが決まると一定期間使用することが出来なくなりますので、その分家賃収入が入らなくなるので投資用マンションの場合は、建て替えがあるのかないのか、その時期は重要なポイントです。

今後老朽化進む団地がどこまで建て替えが進むか、注目する必要があります。