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日別アーカイブ: 2021年1月21日

投資利回り抜群!!読売ランド前「寺尾台団地」レポート

こんにちは団地.comブログ責任者です。

本日は読売ランド前より徒歩だと13分、バスだと5分くらいのところにある「寺尾台団地」に行ってきました。

ちなみに遊園地としては「よみうりらんど」、小田急線駅名が「読売ランド前」、京王線が「京王よみうりランド前」という駅名になります。

小田急線「読売ランド前」駅の利便性

この日はJR南武線武蔵溝ノ口駅から登戸駅を下車して、小田急線に乗り換えて「読売ランド前」に向かいます。

小田急線登戸駅から各駅停車で3駅目が読売ランド前になります。

小田急線読売ランド前の駅周辺

寺尾台団地には、南口の出口を利用します。

駅より徒歩18分と確認して駅に到着したのですが、小田急バスがあるようなのでバスを利用することにしました。

小田急線読売ランド前南口の駅周辺はこんな感じです。

高層のビルはなく、こじんまりとした印象があります。

「寺尾台団地のバスでの行き方」

先ほどの標識の通りに、駅を出て左のほうへ向かいます。

駅の高架を渡る必要があります。

バス停に到着しました。

寺尾台団地へのバスは1時間に2-3本です。

寺尾台団地の場所

この地図だと読売ランド前の駅が表示されていませんが、バス停の左下あたりです。

Google Mapでルート確認をすると、歩くと13分くらいで到着します。

少し高台になっており、起伏がある道路を寺尾台団地へ向かいます。

終点の寺尾台団地に到着しました。

こちらは8時台と20時台に4本と多いですが、1時間に2-3本読売ランド前へのバスが運行されています。

平日より土日のほうが本数が多いので、それだけ利用する人が多いのでしょう。

寺尾台団地現地レポート

所在地
神奈川県 川崎市多摩区 寺尾台2丁目
交通
小田急小田原線 「読売ランド前」駅 徒歩13分
総戸数
412戸
建物構造
RC
階数
地上5階
築年月
1970年7月
施主
住宅・都市整備公団

1970年築なので、築51年になります。

合計20棟、412戸の典型的な大規模団地ですね。

公園もありますが、敷地はそこまで大きいという訳でもなく、土地の敷地権は1戸あたり30坪程度のようです。

かなり縦長に広いので、1号棟から20号棟に行くのに徒歩3分くらいかかるので、号棟により売り出し価格が違ってくる印象があります。

こちらは16,17号棟の写真です。

高台にあり眺めが非常にいいですね。

寺尾台団地の売出し価格相場

物件掲載不可のものばかりで情報を掲載することが出来ませんが、売り出し価格480万円~、1,000万円台と同じサイズながら金額に差があります。※2021年1月21日時点

1,000万円台の物件でも利回り10%で回っているようなので、投資利回りを狙う物件としては非常にいいのではないでしょうか?

先ほど書いた通り、号棟により利便性が違うので、どの号棟かは重要なポイントです。

寺尾台団地の総合評価

投資効果(利回り) A
建て替え値上り期待 B-C

投資効果は利回り10%以上期待できるのでAにしました。

一方建て替えの値上がり期待ですが、微妙な案件なのではないでしょうか。

住環境は非常にいいですが、建て替えにより大きな値上がりが期待できるかというとそうでもありません。

築51年と古い物件ですが、現時点では大規模修繕でしのいでいる印象がありますね。

ここでも、団地投資について再度項目を確認してみます。

団地投資のための注意点を再整理

団地投資は確かに低価格で投資できるため、高利回りとなる可能がありますが、団地ならではの注意をしなければならない点があります。

ここで注意点について整理をしますので、ぜひ参考にしてみてください。

築年数が古いためリフォーム、修繕費用がかかる

最近ではマンションは100年もつとも言われていますが、団地は1960‐70年代に建築されたものが多く、耐震の強度が現在の基準に達していないものが多いです。

後は築年数が古いということは、メンテナンスを定期的に行わないと設備の老朽化が激しい物件も多いため、リフォーム費用、修繕費用が大きくかかってしまう可能性があります。

築50年以上の物件に出てくる建て替え問題

調布市染地にある多摩川住宅では、一部の棟で建て替えが可決され2021年の本年度にも取り壊し、建築の着工が予定されています。

建て替えが決まると一定期間使用することが出来なくなりますので、その分家賃収入が入らなくなるので投資用マンションの場合は、建て替えがあるのかないのか、その時期は重要なポイントです。

この点寺尾台団地では、建て替え時に5分の4の賛成を得るために、所有者の負担を少なく建て替えができるというメリットにやや欠けるかもしれません。

一方高い投資利回りが期待でき、住環境もいいので借主を探すのに苦労がない印象を受けました。

一つ投資しておいても損はない、そんな印象があります。

次回よみうりらんどを訪問予定なので、この下にコンテンツ追加します。