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日別アーカイブ: 2021年1月19日

住環境抜群の永山団地の建て替え可能性は?

こんにちは団地.comブログ責任者です。

多摩ニュータウンで有名な小田急、京王永山駅周辺に20数年以来久しぶりに行ってきました。

実際に駅前を散策したのは初めてだったのですが、住環境抜群でファミリーが住むのに最適な環境です。

幼稚園、小学校など徒歩圏にあるだけでなく、永山団地の環境は非常にいいのですが、後は4,5階などの階にエレベーターがないことくらいです。

夫婦二人で住む分にはいいのかもしれませんが、3歳未満の未就の小さいお子さんと住むには、なかなか大変な環境なのかもしれません。

今日は既に5年以上前に建て替えられた「諏訪2丁目団地(現在はブリリア多摩ニュータウン)」と同じように、永山団地の建て替えは実現するのかも含め、詳しくレポートします。

京王永山駅、小田急永山駅周辺

こちら京王永山駅です。

そしてお隣に、

小田急永山駅が。

どちらも急行が止まる駅なので、永山駅は非常に便がいいです。

永山団地がある方向には、グリナード永山が。

永山団地の行き方

この地図だと分かりにくいですが、グリナード永山をまっすぐ抜けた方向です。

この階段を上ってもいいですし、グリナードの中から4階に上がったも抜けれます。

こちら永山図書館があるビルです。

永山団地までの道のりですが、非常に整備されていますね。

先ほどのビルを抜けると、永山北公園が一面に広がっています。

こちら公園内にあった地図です。

永山団地は永山3丁目にあります。

この地図の上の方にある諏訪2丁目ですが、以前は諏訪2丁目団地があり7年ほど前にブリリア多摩ニュータウンに建て替えに成功しています。

最後の方で、永山団地との比較で諏訪2丁目団地建替えの事例を紹介します。

左方向に見えるのが、7年前に建て替えとなったブリリア多摩ニュータウンです。

ようやく永山団地が見えてきました。

真正面には幼稚園があります。

ようやく到着しました。

永山住宅の内見の感想

物件情報公開不可のため、残念ながら内部の写真など情報を公開することができません。

この永山住宅ですが、一般的な物件は48㎡ほどの広さなので、ファミリーには狭すぎるように思います。

一方、高齢者の夫婦にはエレベーターなしの4,5階は環境がいいとは言えません。

最初に話しましたが、小さいお子さんがいる家庭などでも、少し不向きなのかなと思います。

敷地権の割合も大きいため、将来的に建て替えとなる可能性はありますが、そこらへん不透明です。

永山住宅の建て替えの可能性を諏訪2丁目団地と比較

この地図を見れば分かりますが、永山3丁目と諏訪2丁目を比較すると、駅からの利便性がまるで違います。

また当初の分譲価格ですが、永山団地が800万円台(現在も値上がりなどほとんどない)のと比較をすると、諏訪2丁目団地は300万円台というかなり割安で分譲されていたようです。

そう考えると、利便性の高い土地を多く保有していたことや、当初のオーナーはかなり安く購入していたことなどから、建て替えを決議するのにいい条件がそろっています。

つまり、建て替えにより所有者が大きな負担なく、より価値の高い物件を得ることができる。

この条件が諏訪2丁目団地にはそろっていたと言えます。

一方永山団地ですが、、、、

中途半端ですね。

団地の建て替えには5分の4もの人の賛成が必要です。

建て替えを説得するのに、メリットが大きい必要があります。

これから5‐10年で議論に上がるとは思いますが、微妙な物件ですね。

改めて、団地投資について再度項目を確認してみます。

団地投資のための注意点を再整理

団地投資は確かに低価格で投資できるため、高利回りとなる可能がありますが、団地ならではの注意をしなければならない点があります。

ここで注意点について整理をしますので、ぜひ参考にしてみてください。

築年数が古いためリフォーム、修繕費用がかかる

最近ではマンションは100年もつとも言われていますが、団地は1960‐70年代に建築されたものが多く、耐震の強度が現在の基準に達していないものが多いです。

後は築年数が古いということは、メンテナンスを定期的に行わないと設備の老朽化が激しい物件も多いため、リフォーム費用、修繕費用が大きくかかってしまう可能性があります。

築50年以上の物件に出てくる建て替え問題

調布市染地にある多摩川住宅では、一部の棟で建て替えが可決され2021年の本年度にも取り壊し、建築の着工が予定されています。

建て替えが決まると一定期間使用することが出来なくなりますので、その分家賃収入が入らなくなるので投資用マンションの場合は、建て替えがあるのかないのか、その時期は重要なポイントです。

この点永山団地では、建て替え時に5分の4の賛成を得るために、所有者の負担を少なく建て替えができるというメリットにやや欠けるかもしれません。

48㎡というそこまで大きな物件でもなく、また800万円前後~1200万円程度の購入価格だと利回りも5‐6%どまりとなるでしょう。

永山団地の総合評価

投資効果(利回り) C
建て替え値上り期待 B-C

値上がり期待もそうですが、実現可能性という点で現時点では???です。

住環境がいいので、若い夫婦が二人で住むにはいいかもしれませんが、子供が出来ればエレベーターなしの4,5階は注意が必要です。

団地投資なかなか奥が深そうです。