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日別アーカイブ: 2021年1月18日

「白幡台住宅」390万円宮前平からバス10分をリサーチ

こんにちは団地.comブログ責任者です。

団地は一般的に土地の所有割合が高く、確かに建て替えがスムーズにいく可能性が他のマンションと比較して高いものですが、駅からの距離や立地は非常に重要です。

今日は当社神奈川オフィスからも比較的近い、宮前平駅からバス7分(溝の口駅からもバス15分)の白幡台団地をリサーチしてきました。

そもそも、この白幡台住宅ですが、物件が広告掲載不可のため詳細は書くことができませんが、売り出し価格390万円(専有面積46.9㎡、3DK)という格安物件があるからです。

白幡台住宅の場所

この地図だと宮崎台の駅の方が近いように見えますが、バスの運行の関係で宮前平駅からバスに乗ることになります。

宮前平駅周辺について

東急田園都市線で各駅停車で溝の口から3駅目となります。

こちら白幡台住宅のバス乗り場のある南口です。

駅の改札を出るとすぐにある東急ストア。

こちらバス停です。

南口にはダイソーもあります。

北口のほうもリサーチ。

商業施設もありますね。

いや、なんで駅周辺をここまでリサーチするかというと、この白幡台住宅の立地ですが結構不便なところなんです。

390万円はいいのですが、せめてもう少し便利なことろにあって欲しいところです。

白幡台住宅をリサーチ

バス停「南平」を下車して徒歩5分。

ただ、高台になっているので年輩の方にはきついかもしれません。

バス停の近くに多数存在する、川崎市営の南平団地のほうが立地がいいという。

分譲より賃貸のほうが便利な場所にありますね。

最大の特徴は高台にあって、小学校(白幡台小学校)に隣接している点でしょうか。

白幡台住宅が見えてきました。

所在地
神奈川県 川崎市宮前区 白幡台1丁目
交通
東急田園都市線 「宮前平」駅 バス乗車7分 停歩5分
総戸数
544戸
建物構造
RC
階数
地上5階
築年月
施主
川崎市住宅供給公社

登って下りた、かなり下の方まで拡がっています。

390万円の最安値、これ間違いなく遠い場所の物件ですね。

ちょっと不便だなと感じました。

神奈川のオフィスから近いので、訪問しましたが、二度と足を運ぶことはないでしょう。

白幡台住宅の総合評価

投資効果(利回り) C
建て替え値上り期待 D

この物件ですが、土地の敷地権の割合が他の団地と比べて少ないです。(50㎡強)

また、路線価評価も低いエリアなので、そもそも建て替えできるかかなり不安な物件です。

390万円だと家賃3万円で8-9%の利回りにはなりますが、修繕積立金12,000円は負担が大きいです。

そのため実態5‐6%の利回りで落ち着くと思われます。

団地としては、大きな魅力は感じませんでした。

次回以降、事前リサーチを強化してリサーチをする予定です。