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日別アーカイブ: 2021年1月17日

「たまプラーザ団地」は抜群の立地で団地投資のパイオニア的存在

こんにちは団地.comブログ責任者です。

最近もっと早く団地投資の魅力に気づくべきだったと思っています。

やはり築50年近くにもなると住宅ローンが組みにくい(組めても金利が高い)というデメリットがある一方で、低価格で高利回りな物件を下がることができます。

そして、なんといっても建て替えですね。

敷地面積の割合が高く資産価値が高いことから、好立地の東京、横浜の物件なら建て替えで大きな値上がりを期待できます。

そんな団地投資の代表的な存在ともいえるのが、この「たまプラーザ団地」です。

抜群の好立地から、築年数が古いにも関わらず他の団地と比較して値段が下がらないことで有名です。

たまプラーザの駅前周辺環境

これまで数度しか足を運んだことがありませんが、たまプラーザという駅には、横浜の銀座か新宿かといった高級感溢れる雰囲気があります。

デパートである東急百貨店が駅前にあることもそうですが、同じ東急田園都市線の溝の口駅周辺(百貨店としては丸井があります)とは比べ物にならないくらいゴージャスです。

こうした「たまプラーザ」ブランドが、「たまプラーザ団地」の価値を下げていない大きな要因であることは間違いありません。

たまプラーザ団地の行き方

東急田園都市線たまプラーザ駅から徒歩10分という好立地は、その周辺環境がすべてを物語っています。

駅構内からだと方向的には東改札や北口がたまプラーザ団地の方向です。

たまプラーザの駅の構内が一つの大きなショッピングモールになっており、これはほとんど東京都内ですね。

駅前の東急百貨店です。

この東急百貨店ですが、百貨店の中を通って2階から抜けて、たまプラーザ団地へ向かうことができます。

東急百貨店にはブランドのお店も出店されています。

コーチですが、溝の口にはありませんね。

イトーヨーカ堂も駅前にあって買い物に困ることはありません。

この東急百貨店とイトーヨーカ堂も間の道を少し登っていきます。

この商店街の方向に歩いていきます。

とにかくお店が多く、歩いているだけでもショッピングをしているかのようです。

右手にたまプラーザ団地が見えてきました。

ようやく到着しましたが、高台にあり非常に良い環境です。

新築マンションなら6000万円台からくらいになるのではないでしょうか。

たまプラーザ団地の物件情報

所在地
神奈川県 横浜市青葉区 美しが丘1丁目
交通
東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩null分
総戸数
1254戸
建物構造
RC
階数
築年月
1968年3月
施主
日本住宅公団

1968年ということは築52年です。

売買物件としても賃貸物件としても非常に人気のある物件なので、物件の整備が内装・外装ともの行き届いている印象があります。

美しが丘1丁目という住所表示もブランド力が非常に高いです。

団地なんですが、ハイグレードな印象が強いです。

たまプラーザ団地の投資価値を分析

現在売り出しされている情報としては、2000万円台前半から3000万円台前半が中心です。

専有面積も55㎡あたりが中心になっており、そこまで広いマンションではありません。

敷地面積が13万㎡も保有しており、単純に区分所従者の数で逆算しても100㎡ほど敷地面積の所有権を持っている計算になります。

路線価で1㎡295,000円ほどの価値がありますので、土地の価値だけで3,000万円ほどになります。

やはり団地は単純に路線価で計算した資産価値は非常に高くなる傾向がありますね。※実際に敷地のみを売却することができないので注意が必要です。

たまプラーザ団地の投資利回りを算出

家賃の相場が10万円/月程度のようです。

そうなると利回りはせいぜい5%程度となってしまい、収益物件としてはそこまで魅力的だとは言えません。

たまプラーザ団地の総合評価

投資効果(利回り) C
建て替え値上り期待 B-C

たまプラーザ団地の建て替え可能性は、築年数の割に好立地で整備が行き届いていることから、少し先になってしまうか、当面はなさそうです。

横浜市の耐震の基準もクリアしているようなので、このまま修繕をして乗り切る可能性も高いです。

団地投資のための注意点を再整理

団地投資は確かに低価格で投資できるため、高利回りとなる可能がありますが、団地ならではの注意をしなければならない点があります。

ここで注意点について整理をしますので、ぜひ参考にしてみてください。

築年数が古いためリフォーム、修繕費用がかかる

最近ではマンションは100年もつとも言われていますが、団地は1960‐70年代に建築されたものが多く、耐震の強度が現在の基準に達していないものが多いです。

後は築年数が古いということは、メンテナンスを定期的に行わないと設備の老朽化が激しい物件も多いため、リフォーム費用、修繕費用が大きくかかってしまう可能性があります。

築50年以上の物件に出てくる建て替え問題

調布市染地にある多摩川住宅では、一部の棟で建て替えが可決され2021年の本年度にも取り壊し、建築の着工が予定されています。

建て替えが決まると一定期間使用することが出来なくなりますので、その分家賃収入が入らなくなるので投資用マンションの場合は、建て替えがあるのかないのか、その時期は重要なポイントです。

この点たまプラーザ団地は、当面建て替え問題が大きな問題にはならなさそうです。

自分で住むにはいいかもしれませんが、利回りがそれほどよくありませんので、団地投資として検討するのはそこまで割安ではないと思われます。

たまプラーザ団地(まとめ)

抜群の周辺環境と行き届いた整備の団地。

自分で住むにはいいかもしれませんが、一般の住宅ローンの金利が適用されないので、この立地じゃないと嫌だという人以外にはおススメできません。

5-10年後に建て替え問題が本格化するタイミングで、投資を検討できるのかもしれないです。

いずれにしても、現時点での物件の価値としては実質No.1だと思われます。

住居用にぜひご検討ください。

「南長津田団地」団地投資としての利回りと建て替え可能性

こんにちは団地.comブログ責任者です。

団地投資コンテンツの第二弾は、東急田園都市線長津田駅徒歩13分のところにある「南長津田団地」です。

そもそもこの南長津田団地ですが、1971年築ということで築50年近い典型的な団地です。

地上4階建てで、エレベーターなしということで、4階だとご高齢の方がお住まいになるのは適していませんが、ある程度若いご夫婦とかだで50‐60㎡の低価格な住居を探されている方にはちょうどいいと思われます。

南長津田団地の場所

東急田園都市線長津田駅及びJR横浜線長津田駅より、徒歩で13分のところにある団地です。

南長津田団地の行き方

こちら駅前にあった長津田駅南商店街マップです。

この地図の一番右上のあたりが南長津田団地になります。

駅からだと南口の出口に向かいます。

南口を出てまっすぐ向かい、センチュリー21の不動産を目印に、厚木街道を右に曲がります。

途中右手に長津田パークハウスが見えます。

エスカレーターついているにはすごいですね。

右手にファミリーマートが見えます。

この少し登った道を超えると左手に南長津田団地が見えます。

この島津メディカルクリニックの右斜めが南長津田団地です。

徒歩13分ということですが、大人の男性なら10分あれば十分着ける距離です。

南長津田団地の物件概要

合計21棟からなる大規模団地です。

所在地
神奈川県 横浜市緑区 長津田町
交通
横浜線 「長津田」駅 徒歩13分
総戸数
488戸
建物構造
RC
階数
地上4階
築年月
1970年12月
施主
神奈川県住宅供給公社

こちら南長津田団地自治会で、カフェなども併設され住民の憩いの場にもなっているようです。

大きな公園が中心部分に設置されています。

大規模団地ですが、子供がいる家族が多いこともあり、セキュリティーがしっかりしている印象があります。

南長津田団地を資産価値として分析

現在売りに出ている物件が、広告掲載不可となっていますので、詳細情報をの掲載することはできませんが、物件の専有面積57.0㎡で敷地面積が全体の40,169.86㎡に対して、持ち分割合が10/4,880ですので、82.31㎡と団地特有の大きな敷地権を保有しています。

路線価で1㎡165,000円くらいですので、土地の価値だけで1,350万円ほどになります。

現在売り出し物件が800-1200万円あたりが中心ですので、割安感ありますね。

南長津田団地を利回りで分析

一般的にこの南長津田団地の賃料相場は7万円/月です。

投資サイドで修繕積立金の負担が1万円/月ありますので、年間家賃収入は72万円。

最も安い売り出し情報である800万円であれば、利回り9%と一般的には非常に高い水準です。

南長津田団地の総合評価

投資効果(利回り) B
建て替え値上り期待 B

1970‐1971年築ですので、将来的に建て替えが必要となる可能性は5‐10年であると思われます。

建て替えにならなくても、賃貸でもそれなりの収益になりますので、800万円を現金で投資したいという人にはいい物件だと思います。

団地投資のための注意点を再整理

団地投資は確かに低価格で投資できるため、高利回りとなる可能がありますが、団地ならではの注意をしなければならない点があります。

ここで注意点について整理をしますので、ぜひ参考にしてみてください。

築年数が古いためリフォーム、修繕費用がかかる

最近ではマンションは100年もつとも言われていますが、団地は1960‐70年代に建築されたものが多く、耐震の強度が現在の基準に達していないものが多いです。

後は築年数が古いということは、メンテナンスを定期的に行わないと設備の老朽化が激しい物件も多いため、リフォーム費用、修繕費用が大きくかかってしまう可能性があります。

築50年以上の物件に出てくる建て替え問題

調布市染地にある多摩川住宅では、一部の棟で建て替えが可決され2021年の本年度にも取り壊し、建築の着工が予定されています。

建て替えが決まると一定期間使用することが出来なくなりますので、その分家賃収入が入らなくなるので投資用マンションの場合は、建て替えがあるのかないのか、その時期は重要なポイントです。

その他長津田駅前など

長津田駅の南口はモールやスーパーなどもありませんし、アメニティーが充実しているという印象があまりないので、団地住まいには車は必須なのかもしれません。

一方駅の構内は非常に整備されていて、いろんなお店がありました。

銀のあん、京樽、とんかつのさぼてんなど。

銀のあんで、たい焼きを食べてみることにします。(少し小腹がすいたので)

一番スタンダードなあずき150円(税込み)を注文。

売り子さんが気を利かせてくれて、出来立ての熱々を提供してくれました。

溝の口駅前のたい焼きは180円なんですが、こちらの銀のあんのたい焼きは150円かつ、皮が薄めで餡子がたっぷりです。

断然こちらのほうが美味しいですね!!!

長津田駅自体はお店もそれほどありませんし、ショッピングに適しているかとは言えませんが、住宅環境としては非常にいいと思います。

なんといっても、東急田園都市線で急行が停車する駅なのは大きいです。(渋谷まで急行で31分です)

やはり団地住まいは、こうした敷地内の大きな公園ではないかと思います。

投資用にも住居用にも検討したいところです。