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日別アーカイブ: 2021年1月15日

団地投資は不動産投資として有効か「湘南西部団地」内見記

こんにちは団地.comブログ責任者です。

最近とあるきっかけもあり、築30年以上になる団地への不動産投資、いわゆる団地投資についてリサーチを始めています。

今日は湘南近辺に行く用事があったため、その近郊でもある湘南西部団地に内見に行ってきましたので、レポートします。

湘南西部団地の場所

住所でいうと「藤沢市大庭」、最寄り駅はJR東海道線でバスで10分、徒歩4‐5分の高台に位置する旧日本住宅公団、今のUR(都市再生機構)が開発分譲した住宅です。

湘南西部団地への行き方

JR東海道線「辻堂駅」の北口のバス停に向かいます。

辻堂北口は、大規模ショッピングモールもできて、非常に便利です。

H&M、ユニクロ、GAP、映画館、ユザワヤ、有隣堂、無印、ノジマなど、多数の店舗が出店しています。

この2番のバス停のバスに乗車した10分程度行った「小糸」というバス停で下車します。

こちら帰りのバス停から高台の湘南西部住宅を撮影しました。

実際には徒歩4‐5分程度で到着しました。

湘南西部団地の物件概要

こちら実際に今回内見で訪問した2‐26号棟です。

所在地:神奈川県藤沢市大庭5055-7(住居表示)
交通:東海道線 「辻堂」駅 バス10分
売主:神奈川県公社
施工:鹿島建設他
階高:5階
総戸数:1258戸
竣工時期:1976年01月

1976年築なので、築47年にもなります。

以前多摩川住宅にも内見のため訪問したことがありますが、外壁塗装やドア交換、郵便ポストの交換だどもされており、築47年とは思えない印象があります。

湘南西部住宅2654号室の内見レポート

今回実際に売り出し中の2654号室に許可を取って、物件の内見と写真撮影を実施してきました。

写真左手前の最上階(5階)が該当物件になります。

最初のお部屋。思ったより綺麗だな、という印象があります。

こちら洋室と和室が開放的にふすまを開けている状態。

和室側からも撮影。

無茶苦茶綺麗(新築並み)ということはありませんが、普通の賃貸なら今すぐにでも住み始めることができるくらいの清潔感があります。

リビングとダイニング。

キッチンも、コンロを購入すればすぐにでも生活が開始できる状況です。

お風呂も綺麗です。

トイレもウォッシュレットついていますね。

選択と洗面スペースです。

南向きのベランダも広いですね。

景色は絶景ということはありませんが、最上階ですので。

湘南西部住宅2654号室の物件情報

3LDK 55.07㎡
価格 750万円
管理費 3,600円、運営費 800円
修繕積立金 10,600円
昭和51年7月築
※2021年1月15日現在(物件情報及び内見記、写真については物件が売れ次第掲載終了となります)

5階エレベーターなし、だからなのでしょうか他にもいくつか売りに出ているのですが、750万円は最安値です。

実際に投資用としてこの湘南西部団地を購入した場合、どのくらいの利回りなのか算出してみました。

家賃の相場は月6.5‐7万円のようなので、ここは控えめに6.56万円(修繕積立金投資サイド負担のため便宜上この金額)にて算出します。

6.5×12=78万円
78万円/750万円=10.4%

750万円も値引き余地があるかもしれませんが、固定資産税とか登記費用なども必要になりますので、ここは控えめに9‐10%としておきます。

これまで東京、神奈川の物件を多数見てきましたが、団地は投資用マンションとして非常に利回りが高いと言えます。

団地投資のための注意点を整理

団地投資は確かに低価格で投資できるため、高利回りとなる可能がありますが、団地ならではの注意をしなければならない点があります。

ここで注意点について整理をしますので、ぜひ参考にしてみてください。

築年数が古いためリフォーム、修繕費用がかかる

最近ではマンションは100年もつとも言われていますが、団地は1960‐70年代に建築されたものが多く、耐震の強度が現在の基準に達していないものが多いです。

後は築年数が古いということは、メンテナンスを定期的に行わないと設備の老朽化が激しい物件も多いため、リフォーム費用、修繕費用が大きくかかってしまう可能性があります。

築50年以上の物件に出てくる建て替え問題

調布市染地にある多摩川住宅では、一部の棟で建て替えが可決され2021年の本年度にも取り壊し、建築の着工が予定されています。

建て替えが決まると一定期間使用することが出来なくなりますので、その分家賃収入が入らなくなるので投資用マンションの場合は、建て替えがあるのかないのか、その時期は重要なポイントです。

団地の建て替えは投資家にとって儲かるのか?

過去には渋谷のうぐいす団地が建て替えとなり、建て替え決定前に投資をした人などはその投資金が2-3倍にもなった事例として有名です。

建て替え決定=(イコール)儲かる、という訳ではなく、実際の土地の持ち分の割合、物件の周辺環境(駅からの距離)など、建て替え決定後価値が上がるかどうかは十分なリサーチが必要です。

土地の所有割合が大きい
土地の値段が高い(都内、横浜、川崎主要エリア)

この二つが大きなポイントとなってきます。

湘南西部団地の総合評価

投資効果(利回り) B
建て替え値上り期待 C

投資利回りは9‐10%と非常にいいので、投資効果はBとしておきました。

一方、建て替え可能性については、築47年ということで今後5‐10年くらいで建て替えを検討する可能性はありますが、まだまだ先になりそうです。

建て替え後の値上がりについても、辻堂という横浜、都内からもかなり距離があるだけでなく、バス10分というエリアは、土地の価値はそこまで高くないので、将来的に大きな値上がりとはならないでしょう。

投資用で購入する場合のローンの可否について

一般的に築50年以上の物件は住宅ローンを組むことが出来ません。

三井住友トラスト銀行、オリックスなどの少し金利は高めですが、住宅ローンあるいは投資用ローンが組める可能性はあります。

こちらについては、今後さらなる調査予定です。