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「たまプラーザ団地」は抜群の立地で団地投資のパイオニア的存在

こんにちは団地.comブログ責任者です。

最近もっと早く団地投資の魅力に気づくべきだったと思っています。

やはり築50年近くにもなると住宅ローンが組みにくい(組めても金利が高い)というデメリットがある一方で、低価格で高利回りな物件を下がることができます。

そして、なんといっても建て替えですね。

敷地面積の割合が高く資産価値が高いことから、好立地の東京、横浜の物件なら建て替えで大きな値上がりを期待できます。

そんな団地投資の代表的な存在ともいえるのが、この「たまプラーザ団地」です。

抜群の好立地から、築年数が古いにも関わらず他の団地と比較して値段が下がらないことで有名です。

たまプラーザの駅前周辺環境

これまで数度しか足を運んだことがありませんが、たまプラーザという駅には、横浜の銀座か新宿かといった高級感溢れる雰囲気があります。

デパートである東急百貨店が駅前にあることもそうですが、同じ東急田園都市線の溝の口駅周辺(百貨店としては丸井があります)とは比べ物にならないくらいゴージャスです。

こうした「たまプラーザ」ブランドが、「たまプラーザ団地」の価値を下げていない大きな要因であることは間違いありません。

たまプラーザ団地の行き方

東急田園都市線たまプラーザ駅から徒歩10分という好立地は、その周辺環境がすべてを物語っています。

駅構内からだと方向的には東改札や北口がたまプラーザ団地の方向です。

たまプラーザの駅の構内が一つの大きなショッピングモールになっており、これはほとんど東京都内ですね。

駅前の東急百貨店です。

この東急百貨店ですが、百貨店の中を通って2階から抜けて、たまプラーザ団地へ向かうことができます。

東急百貨店にはブランドのお店も出店されています。

コーチですが、溝の口にはありませんね。

イトーヨーカ堂も駅前にあって買い物に困ることはありません。

この東急百貨店とイトーヨーカ堂も間の道を少し登っていきます。

この商店街の方向に歩いていきます。

とにかくお店が多く、歩いているだけでもショッピングをしているかのようです。

右手にたまプラーザ団地が見えてきました。

ようやく到着しましたが、高台にあり非常に良い環境です。

新築マンションなら6000万円台からくらいになるのではないでしょうか。

たまプラーザ団地の物件情報

所在地
神奈川県 横浜市青葉区 美しが丘1丁目
交通
東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩null分
総戸数
1254戸
建物構造
RC
階数
築年月
1968年3月
施主
日本住宅公団

1968年ということは築52年です。

売買物件としても賃貸物件としても非常に人気のある物件なので、物件の整備が内装・外装ともの行き届いている印象があります。

美しが丘1丁目という住所表示もブランド力が非常に高いです。

団地なんですが、ハイグレードな印象が強いです。

たまプラーザ団地の投資価値を分析

現在売り出しされている情報としては、2000万円台前半から3000万円台前半が中心です。

専有面積も55㎡あたりが中心になっており、そこまで広いマンションではありません。

敷地面積が13万㎡も保有しており、単純に区分所従者の数で逆算しても100㎡ほど敷地面積の所有権を持っている計算になります。

路線価で1㎡295,000円ほどの価値がありますので、土地の価値だけで3,000万円ほどになります。

やはり団地は単純に路線価で計算した資産価値は非常に高くなる傾向がありますね。※実際に敷地のみを売却することができないので注意が必要です。

たまプラーザ団地の投資利回りを算出

家賃の相場が10万円/月程度のようです。

そうなると利回りはせいぜい5%程度となってしまい、収益物件としてはそこまで魅力的だとは言えません。

たまプラーザ団地の総合評価

投資効果(利回り) C
建て替え値上り期待 B-C

たまプラーザ団地の建て替え可能性は、築年数の割に好立地で整備が行き届いていることから、少し先になってしまうか、当面はなさそうです。

横浜市の耐震の基準もクリアしているようなので、このまま修繕をして乗り切る可能性も高いです。

団地投資のための注意点を再整理

団地投資は確かに低価格で投資できるため、高利回りとなる可能がありますが、団地ならではの注意をしなければならない点があります。

ここで注意点について整理をしますので、ぜひ参考にしてみてください。

築年数が古いためリフォーム、修繕費用がかかる

最近ではマンションは100年もつとも言われていますが、団地は1960‐70年代に建築されたものが多く、耐震の強度が現在の基準に達していないものが多いです。

後は築年数が古いということは、メンテナンスを定期的に行わないと設備の老朽化が激しい物件も多いため、リフォーム費用、修繕費用が大きくかかってしまう可能性があります。

築50年以上の物件に出てくる建て替え問題

調布市染地にある多摩川住宅では、一部の棟で建て替えが可決され2021年の本年度にも取り壊し、建築の着工が予定されています。

建て替えが決まると一定期間使用することが出来なくなりますので、その分家賃収入が入らなくなるので投資用マンションの場合は、建て替えがあるのかないのか、その時期は重要なポイントです。

この点たまプラーザ団地は、当面建て替え問題が大きな問題にはならなさそうです。

自分で住むにはいいかもしれませんが、利回りがそれほどよくありませんので、団地投資として検討するのはそこまで割安ではないと思われます。

たまプラーザ団地(まとめ)

抜群の周辺環境と行き届いた整備の団地。

自分で住むにはいいかもしれませんが、一般の住宅ローンの金利が適用されないので、この立地じゃないと嫌だという人以外にはおススメできません。

5-10年後に建て替え問題が本格化するタイミングで、投資を検討できるのかもしれないです。

いずれにしても、現時点での物件の価値としては実質No.1だと思われます。

住居用にぜひご検討ください。


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